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在上一章《产业地产的投资拓展方式》中，我们又对产业地产的特征作了比较详细的阐述，其中很重要一点就是产业地产由于受到土地性质的影响，大多都需要开发运营商持有资产进行运营。如果没有很强的融资能力和退出渠道，沉淀大量的资金在物业资产里，会导致产业地产开发运营商要不面临较大的财务风险，要不就无法做大。

国际上来看，工业物流地产也基本上是需要持有运营的。但是国外的工业地产商持有表内资产其实并不大，一般当物业运营成熟后（比如NOI yield达到6%），就是通过（权益型的）资产证券化来退出。当然国内REITs目前还没放开，以及国内资产的定价逻辑有所不同，目前国内产业地产开发运营商无法在国内通过REITs进行退出。

既然国内产业地产开发运营商无法通过REITs退出，那么对于“投融管退”模式最后一环的“退出”该如何打通？如何保证价格与去化速度的平衡，就成为产业地产开发运营商目前最为棘手的问题。下面我们将会对目前国内产业地产主要退出模式进行阐述。